L’adoption de la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2021 a entraîné des changements du côté de la fiscalité du régime de la location meublée notamment au niveau des prélèvements sociaux. Cette loi a supprimé l’une des conditions qui distinguait le loueur en meublé professionnel (LMP) du loueur en meublé non professionnel (LMNP), à savoir l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette suppression impactera certains loueurs en meublé qui risquent de devenir « loueurs professionnels » malgré eux avec pour conséquence de devoir acquitter des cotisations sociales au lieu des prélèvements sociaux.
Quelles conditions pour être loueur en meublé professionnel ?
Il faut remplir les deux conditions cumulatives suivantes : les loyers bruts encaissés doivent être supérieurs à 23 000 € ; Ils doivent représenter la majeure partie des revenus professionnels du foyer fiscal.
Avant, il existait une troisième condition qui consistait à s’immatriculer au RCS. Cela permettait au contribuable de choisir entre le statut de LMP ou au LMNP. La disparition de cette condition fait qu’il est désormais possible de devenir loueur en meublé professionnel sans le savoir.
Et c’est là que la mauvaise nouvelle tombe…
Qui dit professionnel dit affiliation obligatoire à l’Urssaf et assujettissement aux cotisations sociales à un taux compris entre 35 et 45 % (avec un minimum de 1 145 €) au lieu des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Il convient donc de surveiller que l’on reste bien en LMNP. Oui, même si, en pratique, la condition d’en tirer la majeure partie de ses revenus fait que les personnes les plus exposées sont celles qui n’ont pas de revenus professionnels.
Les investisseurs qui perçoivent des salaires, retraites, BNC, BIC, BA plus importants que les loyers ne devraient pas être inquiétés.
Quid des personnes qui font de la location saisonnière ?
C’est une exception : les loueurs de courte durée sont la deuxième catégorie assujettie aux cotisations sociales, alors même qu’ils sont LMNP, dès lors qu’ils encaissent des recettes supérieures à 23 000 €/an.
Comment sont imposés les revenus en LMP ou LMNP ?
Imposition à l’impôt sur le revenu :
o Si le montant des loyers ne dépasse pas 72 600 €, vous êtes soumis par défaut à un régime d’imposition forfaitaire (micro BIC) où vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur le montant des loyers perçus (seules 50 % de vos recettes sont imposées au barème progressif IR). Cependant, vous pouvez opter pour une imposition « au réel », permettant de déduire en sus des charges, des amortissements.
o Au-delà de 72 600 € de recettes, vous êtes soumis, par défaut, au régime réel d’imposition.
NB : seul le statut de LMP permet d’imputer un éventuel déficit sur son revenu global.
Imposition aux prélèvements sociaux
- En LMNP : prélèvements sociaux au taux de 17.2 %
- En LMP : cotisations sociales à un taux situé entre 35 et 45 % (sécurité sociale des indépendants, sauf option pour le régime général de la sécurité sociale)
Imposition à l’IFI
Seul le statut LMP peut permettre d’être exonéré d’IFI, sous réserve du respect de conditions strictes.
Faut-il chercher à sortir du statut LMP ?
Il ne faut pas se précipiter pour le moment. D’une part, le décret d’application devrait nous fournir davantage d’informations, notamment sur les situations d’indivision ou les détentions à travers une société (en pratique plutôt SARL de famille car les sociétés civiles sont redevables de l’IS). D’autre part, chaque situation doit être analysée sous tous les points de vue (juridiques, IR, PS, IFI etc) afin de définir la solution la plus favorable.
Peut-on revenir à la location nue si cela est plus intéressant ?
Oui, en respectant le préavis de fin de bail et certains délais fiscaux ou si vous estimez que l’imposition sera moins forte. Vous pouvez aussi vendre votre bien, en profitant du régime encore très favorable des plus-values immobilières en statut LMNP.
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