Prendre un locataire, le parcours du combattant ?

Vous venez de prendre votre retraite et vous souhaitez mettre en location vide l’appartement qui vous servait naguère de cabinet médical. Comme vous avez du temps libre, vous décidez de vous occuper vous-même de la location. Mais vous allez vite vous apercevoir que la rédaction d’un bail d’habitation est devenue au fil des ans une véritable usine à gaz.

La surface habitable

Premier élément à déterminer avant de passer à la rédaction du bail : vous devez calculer la « surface habitable » de votre local, surface qui doit obligatoirement figurer dans le bail. Inutile de vous précipiter sur l’acte de vente de votre bien pour y trouver cette surface. L’acte mentionne en effet la surface de la « loi Carrez » qui n’est pas la même que celle que vous devez faire figurer dans votre bail. En effet, la surface de la loi Carrez (qui ne se calcule que dans le cadre d’une copropriété) prend en compte toutes les surfaces construites et couvertes du logement. La surface habitable, elle, ne prend pas en compte, notamment, les combles non aménagés, les sous-sols, les caves, les balcons, les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, etc. Elle est donc généralement moins importante que la surface de la loi Carrez.

Pourquoi devez-vous perdre du temps à calculer précisément cette surface ? Parce que si vous ne la mentionnez pas dans l’acte ou si elle est erronée de plus de 5 % en votre faveur, votre locataire pourra demander une diminution de son loyer !

Le diagnostic technique

Avant d’entreprendre la rédaction de votre bail, il faut également vous procurer un précieux document : le « dossier de diagnostic technique ». Dossier qui s’est épaissi progressivement, en application du principe de précaution. Il comprend actuellement : le diagnostic de performance énergétique ; le constat de risque d’exposition au plomb (uniquement pour les logements datant d’avant janvier 1949) ; l’état des risques et des pollutions (pour les logements situés dans une zone à risque), l’état de l’installation intérieure de l’électricité (quand l’installation a plus de quinze ans) ; l’état de l’installation intérieure de gaz (quand l’installation ou le dernier certificat de conformité ont plus de quinze ans) ; si le logement est situé dans la zone de bruit d’un aérodrome, un document indiquant dans quelle zone de bruit il se situe. Le diagnostic amiante est également obligatoire mais il n’est pas nécessaire de l’annexer au bail, il suffit de le communiquer à votre locataire s’il en fait la demande.

Pour obtenir votre dossier de diagnostic, vous êtes bien évidemment obligé de passer par l’intermédiaire d’un « diagnostiqueur », ses honoraires étant à votre charge. Vous trouverez sur le site service-public.fr la liste des diagnostiqueurs agréés par l’administration exerçant près de chez vous. N’hésitez pas à demander plusieurs devis, les tarifs étant très variables d’un professionnel à l’autre.

L’état des lieux

Ce stade est très important pour vous puisque, si votre locataire dégrade votre logement, cet état vous permettra éventuellement de conserver tout ou partie du « dépôt de garantie », voire de lui demander le remboursement des travaux nécessaires à la remise en état du bien. L’état des lieux devra être annexé au bail.

Il est réalisé généralement au moment de la remise des clés. Un nouvel état des lieux devra être effectué lors du départ du locataire, quand il vous rendra les clés. Il doit être fait en deux exemplaires, un pour vous et l’autre pour le locataire. À noter que vous pouvez le faire faire par un huissier de justice si vous êtes dans l’incapacité de le faire vous-même.

En pratique, la solution la plus simple consiste à prendre un document avec deux colonnes, une pour l’état à l’entrée du locataire, l’autre pour l’état à sa sortie. La comparaison pourra alors être faite facilement.

Pour chaque pièce, vous devez décrire précisément l’état des revêtements des sols, des murs et des plafonds ainsi que celui des équipements et des éléments du logement (fenêtres, portes, agencements, etc.). N’oubliez pas de relever les compteurs d’eau, d’eau chaude, de gaz et d’électricité.

Si vous faites faire l’état des lieux par un huissier de justice, vous pouvez demander au locataire de participer au paiement des honoraires de celui-ci mais sa part ne peut excéder la moitié de la facture, dans la limite de trois euros TTC par m² de surface habitable. Et si le locataire n’est pas présent lors de l’état des lieux, il est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives (sauf s’il apporte la preuve contraire, avec des photos par exemple).

Fixer le premier loyer

La fixation du premier loyer est un choix délicat à effectuer. En effet, ce loyer ne doit être ni trop bas (vous vous pénaliseriez) ni trop élevé : dans ce cas, vous auriez du mal à trouver un locataire et vous auriez des risques d’impayés…

Dans certaines communes s’applique un « encadrement des loyers », c'est-à-dire que le loyer ne peut pas dépasser un maximum. Vous pouvez vérifier si votre commune est concernée sur le site service-public.fr. Cela étant, comme c’est la première fois que vous mettez votre local en location, vous n’êtes pas concerné par ce plafonnement du loyer que vous pouvez fixer librement. L’encadrement ne s’appliquera que lors du renouvellement du bail ou lorsque vous aurez un nouveau locataire.

Rédiger le bail

Depuis 2015, lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire, le bail doit être conforme à un contrat – type (que l’on trouve sur Internet). Ce qui va vous simplifier la vie : il n’est pas nécessaire de chercher à créer un bail de toutes pièces. Il suffit d’adapter ce contrat – type à votre situation et vous pouvez l’utiliser même pour les locataires dont le local ne constitue pas la résidence principale.

Parmi les autres points à voir :

- La durée du bail. Elle est au minimum de trois ans (sauf cas exceptionnels où elle peut être réduite à un an, par exemple si vous prévoyez de reprendre votre logement pour des raisons familiales ou professionnelles, motif qui doit être indiqué dans le bail).

- Le dépôt de garantie. Si vous en demandez un (ce qui est prudent), il est d’un mois lorsque le loyer est payable mensuellement. Vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie si le loyer est payable d’avance trimestriellement. Attention, il ne peut pas être revalorisé en cours de bail ou lors du renouvellement du bail.

- Paiement du loyer : vous ne pouvez pas demander à votre locataire de vous payer par prélèvement automatique.